En corto: hay flujo negativo cuando el arriendo no alcanza para pagar el dividendo y los gastos, y tú pones la diferencia cada mes. Hoy es lo más común en departamentos comprados con crédito. No es malo por sí solo: parte de tu aporte se convierte en patrimonio. Lo peligroso es no saber cuánto será, o no poder sostenerlo si algo sale mal.
Un ejemplo con números
Departamento de 3.000 UF, arrendado en $420.000, con 20% de pie y crédito de 2.400 UF a 25 años al 3,97% (promedio de junio de 2026 según el Banco Central). Incluye una reserva para gastos del dueño: vacancia, mantención, contribuciones y seguros. El detalle está en la guía Cómo calcular la rentabilidad real.
$420.000 − $519.800 − $24.700 − $102.100 = −$226.600 al mes.
Cuánto de ese aporte es ahorro y cuánto es costo
Cada dividendo paga intereses y también amortiza deuda. La parte que amortiza queda como patrimonio tuyo dentro del departamento.
| En los primeros 5 años | Monto aprox. |
|---|---|
| Lo que pones de tu bolsillo (60 meses × $226.600) | $13,6 millones |
| Deuda que amortizas (311 UF) | $12,8 millones |
En este ejemplo, casi todo el aporte termina reduciendo la deuda. El costo real es menor de lo que parece, sin contar la plusvalía. Pero esa plata queda inmovilizada: no la puedes usar hasta que vendas o refinancies.
Los montos están en UF de hoy. Si la UF sube, el dividendo en pesos sube, y el arriendo suele reajustarse también, aunque no siempre al mismo ritmo.
Qué pasa si algo cambia
| Escenario | Flujo mensual |
|---|---|
| Caso base | −$226.600 |
| Arriendo 10% más bajo | −$268.700 |
| Dos meses de vacancia al año | −$270.300 |
| Crédito a 30 años en vez de 25 | −$176.900 |
| Pie de 30% en vez de 20% | −$161.800 |
Los dos primeros escenarios te muestran el riesgo. Los dos últimos, las palancas para reducir el aporte: alargar el plazo baja la cuota, pero pagas más intereses en total. Poner más pie baja la cuota, pero inmoviliza más ahorro desde el inicio.
Cuándo un flujo negativo es aceptable
- Lo puedes pagar con holgura. Después de pagarlo te sigue quedando margen para ahorrar y para imprevistos.
- Tienes un fondo de emergencia aparte. Para cubrir varios meses de dividendo si el depto queda vacío o pierdes ingresos.
- Tu horizonte es largo. Al menos 5 a 10 años, para que la amortización y la plusvalía compensen los gastos de compra y venta.
- El arriendo es de mercado, no de folleto. Lo verificaste con arriendos reales de la zona.
Cuándo es una señal de alerta
- Para pagarlo tendrías que dejar de ahorrar o usar tarjetas.
- El flujo solo es positivo con un "arriendo garantizado" temporal.
- Con un mes de vacancia ya no podrías pagar el dividendo.
- Tus ingresos son inestables y no tienes respaldo.
Si te identificas con estas señales, lee nuestras guías antes de comprar. A veces la mejor decisión es esperar y llegar con más pie.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el flujo negativo en una inversión inmobiliaria?
Es cuando el arriendo no alcanza para pagar el dividendo, los seguros y los gastos del dueño, y tú pones la diferencia cada mes. En el ejemplo de esta guía, un departamento de 3.000 UF con 20% de pie pide unos $226.600 mensuales.
¿Es mala inversión un departamento con flujo negativo?
No necesariamente. Parte del aporte amortiza la deuda y queda como patrimonio. En el ejemplo, en 5 años aportas unos $13,6 millones y amortizas unos $12,8 millones de deuda. Es mala inversión si el aporte compromete tu presupuesto o si dependes de un arriendo poco realista.
¿Cómo puedo reducir el flujo negativo?
Las palancas principales son poner más pie, alargar el plazo del crédito, conseguir una mejor tasa, comprar donde el arriendo sea alto en relación al precio y reducir la vacancia.
Fuentes
- Tasa hipotecaria promedio de junio de 2026: Banco Central citado por Emol
- Valor de la UF ($41.162,73 al 15 de octubre de 2026): SII
Ejemplo ilustrativo con gastos supuestos. Esta guía es educativa y no reemplaza una evaluación de tu caso.
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