En corto: la rentabilidad que muestra el folleto es la bruta, antes de gastos. Para decidir necesitas tres números: la rentabilidad bruta, la neta (después de gastos) y el flujo mensual, es decir, cuánto pones o te sobra cada mes después de pagar el dividendo. En el ejemplo de esta guía, un departamento que "renta 4,1%" termina rentando 3,1% neto y pide unos $227.000 mensuales de tu bolsillo.
1. Rentabilidad bruta: el número del folleto
Es el arriendo de un año dividido por el precio del departamento. Sirve para comparar propiedades rápido, pero no dice cuánto ganas.
Ejemplo ilustrativo: un departamento de 3.000 UF que se arrienda en $420.000 al mes. Con la UF a $41.162,73 (15 de octubre de 2026), el arriendo equivale a 10,2 UF.
10,2 UF × 12 = 122,4 UF al año. 122,4 ÷ 3.000 = 4,08% bruto.
Como referencia, un estudio de Assetplan publicado en mayo de 2026 situó la rentabilidad por arriendo de departamentos de 1 dormitorio entre 2,8% (Santiago Centro) y 4,5% (Antofagasta), con Concepción en 4,0% y Providencia en 3,0%. Si te ofrecen bastante más que eso, pregunta de dónde sale el número.
2. Rentabilidad neta: lo que queda después de los gastos
Como dueño pagas gastos que el folleto no muestra. Estos son los más comunes, con montos anuales del mismo ejemplo:
| Gasto del dueño | Por qué ocurre | UF al año |
|---|---|---|
| Vacancia | Supongamos 1 mes al año sin arrendatario | 10,2 |
| Gastos comunes en vacancia | Mientras está vacío los pagas tú | 2,5 |
| Corretaje al arrendar | Comisión por conseguir arrendatario (medio mes en el ejemplo) | 5,1 |
| Mantención y reparaciones | Pintura, artefactos, filtraciones | 6,0 |
| Contribuciones | Según avalúo fiscal; algunas propiedades están exentas | 4,0 |
| Seguros | Incendio y otros a cargo del dueño | 2,0 |
| Total | 29,8 | |
(122,4 − 29,8) ÷ 3.000 = 3,09% neto. Un punto menos que el folleto, solo por gastos normales.
Los montos de la tabla son supuestos para el ejemplo. En tu caso dependen del edificio, la comuna y el estado del departamento. Lo importante es no dejarlos en cero.
3. Flujo mensual: el número que más importa si compras con crédito
Si compras con crédito hipotecario, la pregunta real es: ¿cuánto pagaré cada mes de mi bolsillo?
Siguiendo el ejemplo: pie de 20% (600 UF) y crédito de 2.400 UF a 25 años, con una tasa de 3,97% anual, que fue el promedio de créditos hipotecarios de junio de 2026 según el Banco Central.
| Concepto mensual | UF | Pesos aprox. |
|---|---|---|
| Arriendo | +10,20 | +$420.000 |
| Dividendo (crédito 2.400 UF, 25 años, 3,97%) | −12,63 | −$519.800 |
| Seguros del crédito (supuesto) | −0,60 | −$24.700 |
| Gastos del dueño (29,8 UF ÷ 12) | −2,48 | −$102.100 |
| Flujo mensual | −5,51 | −$226.600 |
En este ejemplo el arriendo cubre cerca del 80% del dividendo, pero el flujo es negativo: pones unos $227.000 al mes. Eso no significa automáticamente que sea mala inversión, pero tienes que saberlo antes de firmar.
Ojo con el flujo negativo: una parte de lo que pones sí es ahorro. En el primer año, el dividendo de este ejemplo amortiza unas 57 UF de deuda (cerca de $2,4 millones), mientras tú aportas unos $2,7 millones. El resto es el costo real de la inversión. Si ese aporte te aprieta el presupuesto, el riesgo sube mucho.
4. Cómo usar estos tres números para decidir
- Compara la bruta solo entre propiedades similares. Sirve para descartar rápido, no para decidir.
- Exige ver la neta. Si la neta es muy baja frente a otras alternativas de inversión, la apuesta depende casi solo de la plusvalía.
- Decide con el flujo. Pregúntate si puedes pagar ese monto cada mes durante años, incluso con un mes de vacancia o una reparación inesperada.
- Prueba escenarios. Recalcula con el arriendo 10% más bajo y con dos meses de vacancia. Si el resultado te asusta, la propiedad no es para ti, o no todavía.
Puedes hacer este cálculo con tus propios números en la calculadora honesta de la portada.
Errores comunes al calcular la rentabilidad
- Usar el arriendo "garantizado" del folleto. Suele durar un periodo acotado. Calcula con el arriendo de mercado de la zona.
- Olvidar la vacancia. Ningún departamento está arrendado el 100% del tiempo.
- No incluir el dividendo. Una rentabilidad de 4% puede convivir con un flujo negativo si la tasa y el plazo del crédito no ayudan.
- Calcular con el precio sin gastos de compra. Notaría, Conservador, tasación e impuesto al crédito también son parte de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad para un departamento en Chile?
Según un estudio de Assetplan de mayo de 2026, la rentabilidad por arriendo de departamentos de 1 dormitorio iba de 2,8% en Santiago Centro a 4,5% en Antofagasta. Más importante que un número de referencia es que el flujo mensual sea uno que puedas sostener durante años.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el arriendo anual por el precio. La neta descuenta antes los gastos del dueño: vacancia, gastos comunes cuando está vacío, corretaje, mantención, contribuciones y seguros. En el ejemplo de esta guía, la bruta es 4,08% y la neta 3,09%.
¿Es malo que el arriendo no cubra todo el dividendo?
No necesariamente. Parte de lo que aportas cada mes amortiza la deuda y queda como patrimonio. El problema es no saberlo antes de comprar o no poder sostener ese aporte si hay vacancia o una reparación.
¿Qué tasa de crédito hipotecario debo usar para calcular?
La que te ofrezca tu banco en una simulación real. Como referencia, el promedio de junio de 2026 fue 3,97% anual según el Banco Central.
Fuentes
- Rentabilidad por ciudad: estudio de Assetplan citado por Meganoticias (18 de mayo de 2026)
- Tasa hipotecaria promedio de junio de 2026: Banco Central citado por Emol (7 de julio de 2026)
- Valor de la UF: SII
Los gastos del ejemplo son supuestos ilustrativos. Esta guía es educativa y no reemplaza una evaluación de tu caso.
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