En corto: en blanco y en verde sueles pagar menos y puedes pagar el pie en cuotas, pero esperas años sin arriendo y no sabes la tasa del crédito que tendrás. En entrega inmediata ves lo que compras y arriendas de inmediato, pero necesitas el pie completo. El usado permite negociar y ver el edificio funcionando, pero suma comisión de corretaje y menos garantía.
Qué significa cada etapa
- En blanco: el proyecto existe en planos y la construcción aún no empieza.
- En verde: el edificio está en construcción.
- Entrega inmediata: el edificio está terminado y con recepción municipal.
- Usado: lo vende su dueño actual, no la inmobiliaria.
Comparación rápida para quien compra para arrendar
| En blanco / en verde | Entrega inmediata | Usado | |
|---|---|---|---|
| Precio | Suele ser el más bajo del proyecto | Precio de lista, a veces con descuentos por stock | Negociable |
| Pie | En cuotas hasta la entrega | Completo al firmar | Completo al firmar |
| Arriendo | Recién después de la entrega, a veces 2 a 3 años | De inmediato | De inmediato o con el arrendatario actual |
| Tasa del crédito | Se fija al escriturar, al final: no la sabes hoy | La conoces hoy | La conoces hoy |
| Lo que ves | Planos y piloto | El departamento real | El departamento y el edificio funcionando |
| Garantía de construcción | Completa desde la recepción | Completa desde la recepción | Solo lo que quede de los plazos |
| Comisión al comprar | Normalmente no pagas | Normalmente no pagas | Suele haber corretaje |
En blanco o en verde: ventajas y riesgos
Ventajas. Pagas el pie en cuotas mientras se construye, lo que permite juntarlo de a poco. Además, el precio suele ser menor que cuando el edificio está terminado.
Riesgos que tienes que conocer:
- Atrasos. Si la obra se atrasa, el arriendo también.
- Tasa desconocida. El crédito hipotecario se firma al escriturar. Si la tasa sube entre hoy y la entrega, tu dividendo será mayor que el que calculaste.
- Tasación. Si al final el banco tasa por debajo del precio, tendrás que poner más pie.
- Cambios en tu situación. En 2 o 3 años tu trabajo o tus deudas pueden cambiar, y el banco te evaluará con los datos de ese momento.
Protege tus pagos. Antes de pagar el pie en cuotas, pide la promesa de compraventa por escrito y pregunta cómo quedan respaldados los montos que pagues antes de la entrega, por ejemplo con una póliza o boleta de garantía a tu favor.
Entrega inmediata: cuándo conviene
Conviene si ya tienes el pie completo y quieres arrendar cuanto antes. Ves el departamento real, sabes la tasa hoy y empiezas a recibir arriendo de inmediato. Cuando hay mucho stock terminado, las inmobiliarias suelen ofrecer descuentos o pagar parte de los gastos de compra, así que vale la pena negociar.
Usado: cuándo conviene
El usado te deja comparar con datos reales: cuánto se arrienda en ese edificio, cuánto son los gastos comunes y cómo funciona la administración. También permite negociar el precio.
A cambio, suele haber comisión de corretaje: según RE/MAX, en venta lo habitual es 2% más IVA para cada parte. Revisa también los títulos con más cuidado y el estado de las instalaciones.
Las garantías legales de una vivienda nueva son de 10 años para la estructura, 5 años para instalaciones y 3 años para terminaciones, contadas desde la recepción municipal, según el MINVU. En un usado, parte de esos plazos ya puede haber vencido.
Un detalle tributario: el DFL2
Muchos departamentos se construyen bajo el DFL2, que da beneficios como la exención del impuesto a la renta por el arriendo. Desde 2023, esos beneficios aplican como máximo a dos viviendas por persona. Algunos beneficios, como la exención de contribuciones, corren por plazo desde la recepción final, así que en un usado puede quedar menos tiempo. Confírmalo con tu contador antes de comprar.
Entonces, ¿cuál elijo?
- Tienes poco pie y horizonte largo: en blanco o en verde, con pie en cuotas y un colchón por si sube la tasa.
- Tienes el pie y quieres arriendo ya: entrega inmediata, negociando descuentos.
- Quieres comparar con datos reales y negociar: usado, revisando bien títulos y estado.
Antes de decidir, calcula el flujo mensual en cada opción con la guía Cómo calcular la rentabilidad real.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre comprar en blanco y en verde?
En blanco el proyecto está solo en planos y la construcción no ha empezado. En verde el edificio ya está en construcción. En ambos casos sueles pagar el pie en cuotas hasta la entrega.
¿Conviene comprar en verde para arrendar?
Puede convenir si tienes poco pie y un horizonte largo, porque pagas el pie en cuotas y el precio suele ser menor. El riesgo es que esperas años sin arriendo y no sabes la tasa del crédito hasta escriturar.
¿Qué garantía tiene un departamento nuevo?
Según el MINVU, 10 años para la estructura, 5 años para instalaciones y 3 años para terminaciones, contados desde la recepción final municipal.
¿Cuánto cobra el corredor al comprar un departamento usado?
No hay un arancel legal. Según RE/MAX, lo habitual en venta es 2% más IVA para cada parte.
Fuentes
- Plazos de garantía de una vivienda: MINVU
- Comisiones de corretaje: RE/MAX First (septiembre de 2026)
- Beneficios del DFL2 y límite de dos viviendas: Círculo Verde (2026)
Esta guía es educativa y no reemplaza asesoría legal ni tributaria.
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