En corto: en 2026, Concepción rinde más por arriendo que Santiago: 4,0% en departamentos de 1 dormitorio frente a 2,8% en Santiago Centro, según Assetplan. Viña del Mar ronda 3,1% en 2 dormitorios. En Santiago, la rentabilidad es más baja pero la demanda de arriendo es amplia. No elijas solo por el porcentaje más alto: mira también vacancia, conectividad y quién arrienda en la zona.
Rentabilidad por arriendo según la ciudad
Datos de un estudio de Assetplan publicado en mayo de 2026, basado en ventas del último año y más de 2.600 arriendos. La rentabilidad (cap rate) es el arriendo anual dividido por el precio de venta, antes de gastos.
| Ciudad o comuna | Arriendo 1D1B | Precio 1D1B | Rentabilidad 1D1B | Rentabilidad 2D2B |
|---|---|---|---|---|
| Antofagasta | $554.000 | 3.128 UF | 4,5% | 4,7% |
| La Serena | $440.000 | 2.648 UF | 4,2% | 3,9% |
| Concepción | $430.000 | 2.761 UF | 4,0% | 4,4% |
| Viña del Mar | — | — | — | 3,1% |
| Providencia | $656.000 | 5.490 UF | 3,0% | — |
| Ñuñoa | — | — | 2,9% | — |
| La Florida | — | — | 2,9% | — |
| Santiago Centro | $337.000 | — | 2,8% | — |
Las celdas con "—" no venían informadas en el estudio. Son promedios: dentro de cada ciudad hay sectores y edificios muy distintos.
Santiago: rentabilidad más baja, demanda amplia
En las comunas centrales de Santiago la rentabilidad bruta ronda 2,8% a 3,0%. Es menor porque los precios de venta son altos frente al arriendo. A cambio, hay mucha demanda de arriendo cerca del metro, de universidades y de centros de trabajo. Para un primer departamento, eso puede significar menos meses vacío.
Lo clave en Santiago es elegir bien el edificio: cercanía al metro, gastos comunes razonables y no competir con demasiados departamentos iguales disponibles en la misma cuadra.
Concepción: mejor rentabilidad, mercado más chico
Concepción tiene una de las rentabilidades más altas del estudio: 4,0% en 1 dormitorio y 4,4% en 2 dormitorios, con precios de venta menores que en Santiago. Es una ciudad universitaria y de servicios. Al ser un mercado más chico, conviene revisar bien la oferta disponible en cada sector antes de comprar.
Valparaíso y Viña del Mar
El estudio de Assetplan sitúa a Viña del Mar en 3,1% para departamentos de 2 dormitorios. No informa una cifra para Valparaíso. En la zona influyen mucho la cercanía a universidades y a la costa, y la diferencia entre arriendo permanente y arriendo de temporada. Si compras para arriendo permanente, calcula con ese arriendo, no con el de verano.
Cuidado con las rentabilidades muy altas. Un ranking de HousePricing de junio de 2026, que mezcla casas y departamentos, puso a Cerro Navia en 13,3% y a Lo Prado en 9,8%. Una rentabilidad tan alta suele reflejar precios de venta bajos, y puede venir con más vacancia, arrendatarios con menos respaldo o menor plusvalía. No es mala por sí sola, pero hay que evaluarla con más cuidado.
Qué mirar en cualquier ciudad
- Conectividad: distancia a metro, buses y centros de trabajo o estudio.
- Demanda real de arriendo: cuántos departamentos similares hay publicados y cuánto tardan en arrendarse.
- Gastos comunes: unos gastos altos espantan arrendatarios y te pesan cuando está vacío.
- Oferta nueva cercana: si se están construyendo muchos edificios iguales, la competencia por arrendatarios sube.
- Tu flujo mensual: la ciudad con más rentabilidad no sirve si el dividendo no te cuadra. Revisa Flujo negativo.
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Preguntas frecuentes
¿Dónde conviene más comprar un departamento para arrendar en Chile?
Según Assetplan (mayo de 2026), las mayores rentabilidades en departamentos de 1 dormitorio están en Antofagasta (4,5%), La Serena (4,2%) y Concepción (4,0%), frente a 2,8% en Santiago Centro. La mejor opción depende también de la vacancia, la conectividad y tu flujo mensual.
¿Cuánto renta un departamento en Santiago Centro?
El estudio de Assetplan de mayo de 2026 indica una rentabilidad bruta de 2,8% para departamentos de 1 dormitorio en Santiago, con un arriendo promedio de $337.000.
¿Conviene invertir en Concepción?
Concepción tiene una de las rentabilidades más altas del estudio de Assetplan: 4,0% en 1 dormitorio y 4,4% en 2 dormitorios. Es un mercado más chico que Santiago, así que conviene revisar la oferta y la demanda de cada sector.
¿Una rentabilidad de 10% es buena señal?
No necesariamente. Rentabilidades muy altas suelen reflejar precios de venta bajos y pueden venir con más vacancia o menor plusvalía. Hay que evaluarlas con más cuidado.
Fuentes
- Rentabilidad, arriendos y precios por ciudad: estudio de Assetplan citado por 24 Horas (18 de mayo de 2026)
- Rentabilidad por comuna de Santiago: Assetplan citado por Meganoticias (mayo de 2026)
- Ranking de comunas de HousePricing: 24 Horas (25 de junio de 2026)
Esta guía es educativa y no reemplaza una evaluación de tu caso.
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