En corto: aunque el arrendatario pague los gastos comunes y las cuentas, como dueño pagas otros gastos: vacancia, comisión al arrendar, administración si la contratas, mantención, contribuciones y seguros. En un departamento arrendado en $420.000, esos gastos suman fácilmente $100.000 al mes en promedio. Inclúyelos siempre en tu cálculo.
Quién paga qué
| Gasto | Normalmente lo paga |
|---|---|
| Gastos comunes ordinarios | Arrendatario, mientras vive ahí |
| Luz, agua, gas e internet | Arrendatario |
| Gastos comunes cuando está vacío | Dueño |
| Contribuciones | Dueño |
| Dividendo y seguros del crédito | Dueño |
| Reparaciones por desgaste o fallas de la propiedad | Dueño |
| Reparaciones menores por el uso diario | Arrendatario |
| Comisión del corredor al arrendar | Ambos, cada uno su parte |
| Administración mensual | Dueño, si la contrata |
Lo que manda es tu contrato de arriendo. Déjalo por escrito, sobre todo quién paga cada tipo de reparación.
Cuánto suman al año: un ejemplo
Departamento de 3.000 UF arrendado en $420.000 al mes. Montos ilustrativos con la UF a $41.162,73.
| Gasto del dueño | Supuesto | Al año |
|---|---|---|
| Vacancia | 1 mes sin arriendo | $420.000 |
| Gastos comunes en vacancia | 1 mes | $103.000 |
| Comisión al arrendar | 50% de un mes más IVA, una vez al año | $249.900 |
| Mantención y reparaciones | Reserva | $247.000 |
| Contribuciones | Según avalúo; algunas propiedades están exentas | $165.000 |
| Seguros del dueño | Incendio y otros | $82.000 |
| Total sin administración | $1.266.900 | |
| Administración (opcional) | 5% a 10% del arriendo mensual | $252.000 a $504.000 |
Sin administración son unos $105.600 al mes en promedio; con administración, entre $126.600 y $147.600. Las comisiones de referencia son de RE/MAX (septiembre de 2026): 50% del primer mes más IVA por arrendar y entre 5% y 10% del arriendo por administrar.
¿Conviene contratar administración?
Una administradora busca arrendatario, cobra, coordina reparaciones y gestiona problemas. Conviene si no tienes tiempo, vives lejos o tienes varias propiedades. Si lo haces tú, ahorras ese porcentaje, pero el tiempo y los imprevistos son tuyos.
Impuestos del arriendo
Si el departamento es DFL2, el arriendo no se considera renta para el impuesto global complementario. Ese beneficio aplica como máximo a dos viviendas por persona. Si tienes más, o la propiedad no es DFL2, el arriendo puede tener que declararse. Revisa tu caso con un contador.
Cómo bajar estos gastos
- Reduce la vacancia. Publica antes de que se vaya el arrendatario y fija un arriendo de mercado, no uno inflado.
- Cuida al buen arrendatario. Cada cambio cuesta una comisión y probablemente un mes vacío.
- Haz mantención preventiva. Es más barata que las reparaciones urgentes.
- Revisa los gastos comunes antes de comprar. Un edificio con gastos comunes altos es más difícil de arrendar.
Para ver cómo estos gastos afectan tu rentabilidad y tu flujo mensual, revisa Cómo calcular la rentabilidad real y Flujo negativo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos comunes en un departamento arrendado?
Normalmente el arrendatario paga los gastos comunes ordinarios mientras vive en el departamento. Cuando está vacío, los paga el dueño. Lo que manda es lo que diga el contrato.
¿Cuánto cobra un corredor por arrendar un departamento?
Según RE/MAX, lo habitual es 50% del primer mes de arriendo más IVA para cada parte. Con un arriendo de $420.000, el dueño paga unos $249.900.
¿Cuánto cobra una administradora de propiedades?
Según RE/MAX, entre 5% y 10% del arriendo mensual, pagado por el dueño. Con un arriendo de $420.000 son entre $21.000 y $42.000 al mes.
¿El arriendo de un departamento DFL2 paga impuestos?
El arriendo de una vivienda DFL2 no se considera renta para el impuesto global complementario, como máximo para dos viviendas por persona. Si tienes más propiedades, revisa tu caso con un contador.
Fuentes
- Comisiones de arriendo y administración: RE/MAX First (septiembre de 2026)
- Beneficios del DFL2 y límite de dos viviendas: Círculo Verde (2026)
- Valor de la UF: SII
Montos ilustrativos. Esta guía es educativa y no reemplaza asesoría legal ni tributaria.
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