En corto: los errores más caros del primer departamento no son de mala suerte, son de cálculo. Comprar mirando la rentabilidad del folleto, olvidar la vacancia y los gastos, no saber cuánto pondrás cada mes, estirarse al máximo con el banco, pagar el pie con deuda, elegir solo por precio y no tener un colchón. Los siete se pueden evitar antes de firmar.
1. Creerle a la rentabilidad del folleto
La rentabilidad que muestra la sala de ventas es bruta: arriendo dividido por precio, antes de gastos. En el ejemplo de nuestra guía, un departamento que renta 4,08% bruto queda en 3,09% neto. Además, muchas veces se calcula con un "arriendo garantizado" que dura un tiempo limitado.
Cómo evitarlo: calcula con el arriendo real de la zona y descuenta los gastos. Paso a paso en Cómo calcular la rentabilidad real.
2. Olvidar la vacancia y los gastos del dueño
Aunque el arrendatario pague gastos comunes y cuentas, tú pagas vacancia, comisión al arrendar, mantención, contribuciones y seguros. En un departamento arrendado en $420.000, suman unos $105.600 al mes en promedio.
Cómo evitarlo: reserva un monto mensual para esos gastos. Detalle en Gastos de tener un departamento arrendado.
3. No saber cuánto pondrás de tu bolsillo cada mes
Con un crédito al 80%, lo más común hoy es que el arriendo no cubra todo el dividendo y los gastos. En un ejemplo de 3.000 UF, el aporte ronda los $227.000 mensuales. Es manejable si lo sabes y lo planificas; es un problema si te sorprende.
Cómo evitarlo: calcula el flujo mensual y prueba escenarios malos. Lee Flujo negativo.
4. Comprar el máximo que te presta el banco
El banco te puede aprobar un dividendo de hasta 25% de tu renta líquida. Que te lo apruebe no significa que te convenga: quedas sin margen para imprevistos, vacancia o un cambio de trabajo.
Cómo evitarlo: deja holgura bajo el tope. Revisa ¿Cuánto me presta el banco?
5. Pagar el pie con deuda
Usar un crédito de consumo para el pie te deja con dos deudas antes del primer arriendo y puede reducir lo que te presta el banco. Tampoco conviene aceptar mecanismos poco transparentes como el "bono pie".
Cómo evitarlo: junta el pie, págalo en cuotas en un proyecto en verde o espera. Opciones en ¿Cuánto pie necesito?
6. Elegir solo por precio o por porcentaje
El departamento más barato o con la rentabilidad más alta puede estar lejos del metro, en una zona con mucha oferta igual o en un edificio con gastos comunes altos. Eso se traduce en más meses vacío y menos plusvalía.
Cómo evitarlo: evalúa conectividad, demanda real de arriendo y oferta cercana. Lee Dónde invertir y En blanco, en verde o usado.
7. Comprar sin colchón
Si todo tu ahorro se va en el pie y los gastos de compra, que suman entre $26 y $27 millones en un departamento nuevo de 3.000 UF, cualquier imprevisto te obliga a endeudarte.
Cómo evitarlo: además del pie y los gastos de compra, guarda varios meses de dividendo y gastos como fondo de emergencia.
¿Te viste en varios de estos errores? Puede que todavía no sea tu momento, y está bien. Revisa Cuándo NO comprar y usa ese tiempo para llegar mejor preparado.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más común al comprar el primer departamento para invertir?
Decidir con la rentabilidad bruta del folleto sin calcular los gastos del dueño ni el flujo mensual. Así, un departamento que parece rentar 4% puede pedir cientos de miles de pesos al mes de tu bolsillo.
¿Conviene comprar el departamento más caro que me aprueba el banco?
Normalmente no. Conviene dejar margen bajo el tope de dividendo del banco para cubrir vacancia, reparaciones o cambios en tus ingresos.
¿Cuánto fondo de emergencia necesito antes de comprar?
Como regla prudente, varios meses de dividendo y gastos del departamento, aparte del pie y de los gastos de compra.
Fuentes
- CChC pide no usar el "bono pie": Diario Financiero (11 de diciembre de 2025)
- Los montos de ejemplo vienen de las demás guías de esta serie, donde está cada fuente.
Esta guía es educativa y no reemplaza una evaluación de tu caso.
En la Primera Lectura Honesta revisamos en 20 minutos tu capacidad de compra, cuánto del dividendo cubriría el arriendo y si te conviene invertir ahora o esperar. Sin costo y sin compromiso.